Eigenkapital bei Immobilienfinanzierungen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung in Luxemburg und wie viel Nebenkosten muss ich zahlen?
Wenn eine Frage mit vielen Variablen verbunden ist, lautet die Antwort oft „es kommt darauf an“. Die Berechnung des notwendigen Eigenkapitals für einen Immobilienerwerb ist da keine Ausnahme.
Eigenkapital in Luxemburg
In Luxemburg müssen die mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten von den Käufern einer Immobilie aus ihren eigenen Ersparnissen gezahlt werden. Da sie nicht Teil des Immobilienwertes sind, finanzieren die Banken diese Transaktionskosten nicht. Je nach Profil des Käufers können sie vom Bellëgen Akt (Steuerkredit) profitieren, der die Anschaffungsnebenkosten wesentlich geringer macht als in den Nachbarländern Belgien, Frankreich und Deutschland.
Anschaffungskosten und Steuern
Die Anschaffungskosten (= Nebenkosten) für einen Immobilienerwerb in Luxemburg bestehen hauptsächlich aus den Notargebühren für den Kaufvertrag, die Hypothekeneintragung sowie Steuern („Droit d’Enregistrement“) und weiteren Nebenkosten wie zum Beispiel eine eventuell geforderte Lebensversicherung sowie Bankgebühren.
Eigenkapital in Luxemburg
In Luxemburg müssen die mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten von den Käufern einer Immobilie aus ihren eigenen Ersparnissen gezahlt werden. Da sie nicht Teil des Immobilienwertes sind, finanzieren die Banken diese Transaktionskosten nicht. Je nach Profil des Käufers können sie vom Bellëgen Akt (Steuerkredit) profitieren, der die Anschaffungsnebenkosten wesentlich geringer macht als in den Nachbarländern Belgien, Frankreich und Deutschland.
Anschaffungskosten und Steuern
Die Anschaffungskosten (= Nebenkosten) für einen Immobilienerwerb in Luxemburg bestehen hauptsächlich aus den Notargebühren für den Kaufvertrag, die Hypothekeneintragung sowie Steuern („Droit d’Enregistrement“) und weiteren Nebenkosten wie zum Beispiel eine eventuell geforderte Lebensversicherung sowie Bankgebühren.
Die Notargebühren umfassen die Kosten für zwei Akte:
Kaufvertrag („Acte de Vente“):
Der Akt, mit der das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird.
Hypothekeneintragung („Acte hypothécaire"):
Der Akt, der dem Kreditgeber die Grundpfandrechte einträgt und die Sicherheit für den Kredit bietet. Wenn der Eigentümer mit seinen Zahlungen in Verzug ist, kann die Bank den Verkauf der Immobilie rechtlich erzwingen.
Die anfallenden Notargebühren werden vom beauftragten Notar berechnet und hängen vom Kaufpreis und dem Darlehensbetrag ab. Im Allgemeinen liegen diese Kosten in der Regel zwischen 5.000 EUR und 10.000 EUR.
Grunderwerbssteuer („Droit d‘Enregistrement“):
Bestandsimmobilien
Der Notar verrechnet bei der Beurkundung 7% Grunderwerbssteuer berechnet auf den Kaufpreis des Bestandsobjekts.
Neubauten (VEFA)
Bei Neubauten richtet sich die Eintragungsgebühr nach dem Grundstückswert und den Architektenkosten. Wenn mit dem Bau bereits begonnen wurde, muss der Gebäudewert zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung in die Berechnung einbezogen werden.
Bellëgen Akt / Steuerfreibetrag
Der luxemburgische Staat hat den Steuerfreibetrag erhöht und somit die fälligen Steuern für den Erwerb einer Immobilie die nach dem 7. März 2023 beurkundet wurde reduziert. Bis dahin galt eine Steuergutschrift (Bellëgen Akt) von 20.000 EUR für den Ersterwerb eines Hauptwohnsitzes. Diese Steuergutschrift wurde auf 30.000 EUR pro Immobilienkäufer angehoben. Sie unterliegt weiterhin den Bedingungen der tatsächlichen Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz.
Überprüfen Sie Ihren vorhandenen Steuerkredit: Steuerkredit prüfen
Verpflichtungen des Käufers
Die Hauptverpflichtung des Käufers besteht darin, die erworbene Immobilie innerhalb von 2 Jahren ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags zu bewohnen bzw. innerhalb von 4 Jahren, wenn es sich um ein Baugrundstück oder ein im Bau befindliches Gebäude handelt. Nach Fertigstellung des Neubaus, muss der Käufer das Objekt ebenfalls für mindestens 2 Jahre bewohnen.
Mindestbetrag der Grunderwerbssteuer
Wenn die Summe der fälligen Grunderwerbssteuer niedriger ist als der verfügbare Steuerfreibetrag, beträgt der Mindestbetrag 100 EUR.
Falls der Freibetrag nach dem ersten Erwerb nicht ausgeschöpft wurde, steht der Restbetrag für den nächsten Erwerb eines Hauptwohnsitzes in Luxemburg zur Verfügung.
Rückzahlung der Steuergutschrift
Der Käufer muss die Steuergutschrift in voller Höhe zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurückzahlen, wenn er das Gebäude ganz oder teilweise vermietet, die Immobilie überträgt oder seinen Wohnsitz vor Ablauf der zweijährigen Nutzungsdauer ändert.
Weitere Informationen bezüglich der Steuergutschrift erhalten Sie unter den folgenden offiziellen Quellen:
- Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (AED)(Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA – AED)
- Einen Steuerfreibetrag beantragen
Restkreditversicherung (Assurance Solde Restant Dû - ASRD)
Die Restkreditversicherung, ist eine Versicherung, die im Todesfall vor Ablauf der Tilgungsdauer des Kredits an die Bank auszahlt. Die Versicherung kann auf Teil- oder Vollinvalidität ausgedehnt werden, wodurch sich die Prämien erhöhen.
Der Hauptzweck einer solchen Versicherung besteht darin, den Haushalt bzw. die versicherten Personen vor einem Zwangsverkauf durch die Bank zu schützen. Dies kann der Fall sein, wenn die Kreditraten nicht von der verbliebenen Person alleine getragen werden können.
Anforderungen der Bank
Bei den Verhandlungen eines neuen Darlehensvertrags legen die Banken ihre Mindestbedingungen für die Restkreditversicherung in Abhängigkeit von den internen Risikobewertungen und Kreditvergaberichtlinien fest. Diese sind von Bank zu Bank unterschiedlich.
In manchen Fällen verlangen die Banken keine Restkreditversicherung, z. B. wenn die Kreditnehmer über andere Immobilien und Vermögen verfügen oder wenn der Kreditbetrag im Vergleich zum Immobilienwert gering ist oder wenn beide Kreditnehmer die monatliche Rate alleine aufbringen können.
Alternativ können auch bestehende Lebensversicherungen als Sicherheiten verwendet werden, sofern die Versicherungsbedingungen und die Zustimmung der Bank vorliegen.
Um die Familienmitglieder zu schützen, ist es wichtig zu prüfen, ob die Anforderungen der Bank mit der von Ihnen gewünschten Absicherung für den Fall unerwarteter Ereignisse übereinstimmen.
Berechnung
Die Versicherungsprämien werden auf Basis des Alters des Darlehensnehmers, der Darlehenskonditionen (Betrag, Zinssatz und Laufzeit) berechnet und können je nach dem, als Prozentsatz des gesamten Darlehensbetrags (0 % bis 100 %) und der Laufzeit variieren, z. B. eine Absicherung von 20 Jahren bei einer Darlehenslaufzeit von 30 Jahren.
Kosten und steuerliche Absetzbarkeit
Es gibt zwei Hauptoptionen für die Zahlung der Versicherungsprämien: einmalig und periodisch.
Die Einmalzahlung ist etwas kostengünstiger und begünstigt von einer besonderen steuerlichen Absetzbarkeit, wie unten beschrieben:
Absetzbarkeit auf Basis des Alters |
Bis 30 Jahre |
Erhöhung pro Lebensjahr zwischen 31 - 49 |
50 Jahre und älter |
|---|---|---|---|
| Ohne Kinder |
6.000 EUR |
480 EUR |
15.600 EUR |
| Zusätzlich pro Kind |
+1.200 EUR |
+96 EUR |
+3.120 EUR |
Die periodische Zahlung ist die regelmäßige Zahlung, z.B. jährlich oder monatlich. Da die periodische Versicherungsprämie Teil aller anderen steuerlich absetzbaren Versicherungen ist, kann der absetzbare Gesamtbetrag wesentlich niedriger sein als bei der Einmalzahlung. Der Hauptvorteil besteht darin, dass die Zahlung im Laufe der Zeit gestreckt und die Kosten zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs geringer sind.
Bei Abschluss der Versicherung können die Kreditnehmer beide Optionen kombinieren und so von einer besseren steuerlichen Absetzbarkeit profitieren ohne die Haushaltsliquidität zu sehr zu belasten.
Berechnung des Mindesteigenkapitals
Beispiel für eine Bestandsimmobilie und einen Neubau (VEFA)
Frau A und Herr B kaufen gemeinsam ein bestehendes Apartment als neuen Hauptwohnsitz.
Nebenkostenberechnung für eine Bestandsimmobilie:
| Kaufpreis |
750.000 EUR |
| Notarkosten (geschätzt) |
+ 8.000 EUR |
| Grunderwerbssteuer (7%) |
+ 52.500 EUR |
| Gesamtkosten des Projekts |
810.500 EUR |
Wenn Frau A und Herr B beide als „Erstkäufer“ qualifiziert sind, können Sie von dem vollen Steuerfreibetrag (Bellëgen Akt) profitieren. Es werden in dem Fall lediglich die Mindestgebühren von 100€ berechnet.
| Kaufpreis |
|
750.000 EUR |
| Notarkosten (geschätzt) |
|
+ 8.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (7%) |
+ 52.500 EUR |
|
| - Steuerfreibetrag (30k EUR / Person) |
- 60.000 EUR |
|
| Anfallende Grunderwerbsteuer |
|
+ 100 EUR |
| Gesamtkosten des Projekts |
|
758.100 EUR |
| - Maximaler Kreditbetrag (100%) |
|
- 750.000 EUR |
| Mindesteigenkapital |
|
8.100 EUR |
Das Mindesteigenkapital für eine 100% Finanzierung beträgt somit 8.100€.
Wenn Frau A oder Herr B keine Erstläufer mehr sind, darf die Bank maximal 90% des Immobilienwertes finanzieren. Die Differenz muss somit aus weiterem Eigenkapital gezahlt werden.
| Kaufpreis |
|
750.000 EUR |
| Notarkosten (geschätzt) |
|
+ 8.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (7%) |
|
+ 52.500 EUR |
| Gesamtkosten des Projekts |
|
810.500 EUR |
| - Maximaler Kreditbetrag (90%) |
|
- 675.000 EUR |
| Mindesteigenkapital |
|
135.500 EUR |
Sollten Frau A und Herr B noch einen Steuerfreibetrag vom ersten Erwerb übrig haben, kann dieser von der zu zahlenden Grunderwerbsteuer abgezogen werden und das Mindesteigenkapital von 135.500€ dementsprechend reduzieren.
Sollte das Objekt als Investitionsobjekt (Vermietung) gekauft werden, darf die Bank maximal 80% des Wertes finanzieren, egal ob die Kunden als „Erstkäufer“ qualifiziert sind oder nicht. Ebenfalls kann kein Steuerfreibetrag für vermietete Investitionsobjekte abgezogen werden.
| Kaufpreis |
|
750.000 EUR |
| Notarkosten (geschätzt) |
|
+ 8.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (7%) |
|
+ 52.500 EUR |
| Gesamtkosten des Projekts |
|
810.500 EUR |
| - Maximaler Kreditbetrag (90%) |
|
- 600.000 EUR |
| Mindesteigenkapital |
|
210.500 EUR |
Die Nebenkosten plus 20% auf den Objektwert müssen durch Eigenkapital gezahlt werden. In diesem Beispiel beträgt das Mindesteigenkapital also 210.500€.
Renovierungen
Wenn die Kreditanfrage einen Betrag für durchzuführende Renovierungen vorsieht, verlangen die Banken einen höheren Eigenkapitalbeitrag, da in der Regel nur bis zu 80 % des Renovierungsbudgets kreditfinanziert werden können.
Energieeffizienz der Immobilie
Auf der Grundlage des Energieausweises bzw. der Energieeffizienzklasse der Immobilie, können Banken dessen Wert geringer bewerten und möglicherweise mehr Eigenkapital verlangen, um die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert zu decken. In manchen Fällen genehmigt die Bank das Darlehen nur unter der Bedingung, energieeffiziente Renovierungen vorzunehmen.
Eine niedrige Energieeffizienz kann ebenfalls negative Auswirkungen auf den Zinssatz haben.
Wie kann mein Eigenkapitalbeitrag meine Zinssätze verbessern?
Die von den Banken angebotenen Zinssätze sind das Ergebnis der Risikobewertung des Kreditantrags. Die beiden wichtigsten Faktoren für diese Risikobewertung sind zum einen das investierte Eigenkapital, die den Loan-to-Value bestimmt, und zum anderen das Verhältnis zwischen dem Haushaltseinkommen und den bestehenden monatlichen Verpflichtungen (z.B. bestehende Kreditraten).
Anhand des monatlichen Einkommens und der monatlichen Verpflichtungen beurteilt die Bank, wie bequem Sie Ihre Kreditrate jeden Monat zurückzahlen können.
fidem unterstützt Sie gerne dabei die besten Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierungen mit den Banken auszuhandeln und die die Mindesteigenkapitalanforderungen zu simulieren.
KEY TAKEAWAYS
Die wichtigsten Erkenntnisse warum Sie fidem. als Ihren Kreditvermittler wählen sollten
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