Beleihungswertauslauf
Warum ist der Beleihungswertauslauf oder auch „loan-to-value“ eine wichtige Kennziffer für die Finanzierung meiner Immobilie?
Der Beleihungswertauslauf oder auch „loan-to-value“ (LTV) ist eine wichtige Kennzahl für Banken bei der Bearbeitung von Kreditanträgen. Die Kennzahl gibt Auskunft darüber, wie hoch das Kreditrisiko für die Bank ist.
Er wird als Prozentsatz berechnet, der das Verhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und dem Kreditbetrag angibt.
Beispiel eines Beleihungswertauslaufs
Ein LTV von 100 % bedeutet, dass der Kredit 100 % des Immobilienwerts ausmacht. Wenn die Darlehensnehmer beim Kauf einer Immobilie nur die damit verbundenen Nebenkosten (Notarkosten, Steuern etc.) zahlen, finanziert die Bank 100 % des Immobilienwertes bzw. der Sicherheiten. Die Sicherheit für die Bank bei einer Immobilienfinanzierung ist in der Regel eine eingetragene Hypothek auf dem zu finanzierenden Objekt.
Je niedriger diese Quote ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Wenn ein Käufer die Transaktionskosten und weitere 10 % des Kaufpreises bzw. des Immobilienwertes bezahlen kann, beträgt der LTV 90 %.
In den meisten Fällen entspricht der Immobilienwert dem Kaufpreis. Die Risikobewertung der Bank umfasst jedoch auch die Wertermittlung der Immobilie. Sollte der geschätzte Wert der Immobilie unter dem Kaufpreis liegen, müssen die Kreditnehmer diese Lücke mit Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten decken. Die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen, sind die Lage des Objekts, die Wohnfläche, Zeitpunkt und Umfang von durchgeführten Renovierungen und der aktuelle Energiewert. Weitere Bestandteile wie zum Beispiel mitgekaufte Parkplätze haben ebenfalls einen Einfluss.
Beispiel eines Beleihungswertauslaufs
Ein LTV von 100 % bedeutet, dass der Kredit 100 % des Immobilienwerts ausmacht. Wenn die Darlehensnehmer beim Kauf einer Immobilie nur die damit verbundenen Nebenkosten (Notarkosten, Steuern etc.) zahlen, finanziert die Bank 100 % des Immobilienwertes bzw. der Sicherheiten. Die Sicherheit für die Bank bei einer Immobilienfinanzierung ist in der Regel eine eingetragene Hypothek auf dem zu finanzierenden Objekt.
Je niedriger diese Quote ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Wenn ein Käufer die Transaktionskosten und weitere 10 % des Kaufpreises bzw. des Immobilienwertes bezahlen kann, beträgt der LTV 90 %.
In den meisten Fällen entspricht der Immobilienwert dem Kaufpreis. Die Risikobewertung der Bank umfasst jedoch auch die Wertermittlung der Immobilie. Sollte der geschätzte Wert der Immobilie unter dem Kaufpreis liegen, müssen die Kreditnehmer diese Lücke mit Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten decken. Die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen, sind die Lage des Objekts, die Wohnfläche, Zeitpunkt und Umfang von durchgeführten Renovierungen und der aktuelle Energiewert. Weitere Bestandteile wie zum Beispiel mitgekaufte Parkplätze haben ebenfalls einen Einfluss.
Regulatorische Vorschriften
Die Bankenaufsichtsbehörde CSSF (Comission de Surveillance du Secteur Financier) begrenzt den LTV von Immobilien je nach Immobilienprojekt des Käufers nach den folgenden Regeln. Die regulatorischen Vorschriften gelten lediglich als Maximum. Generell hat jede Bank ihre eigenen Kriterien und kann selbst bestimmen wie hoch sie eine Immobilie mit einem Kredit beleihen möchte.
Erstkäufer eines Hauptwohnsitzes
Erstkäufer in Luxemburg können Darlehen bis zu 100 % aufnehmen. Wird die Immobilie von Zwei Personen gemeinsam erworben, müssen beide Käufer Erstkäufer sein, um von dieser Regelung profitieren zu können. Sollte einer der beiden Käufer bereits Eigentümer einer Immobilie in Luxemburg sein, gelten beide Käufer nicht mehr als Erstkäufer. Für Zweitkäufer eines Hauptwohnsitzes oder Käufer einer Mietinvestition bzw. eines Zweitwohnsitzes / Ferienhauses gelten strengere Vorschriften.
Zweitkäufer eines Hauptwohnsitzes
Wenn Käufer wie bereits beschrieben keine Erstkäufer mehr sind, die Immobilie aber als neuen Hauptwohnsitz nutzen möchten, zum Beispiel um von einer Wohnung in ein Haus umzuziehen, gelten strengere Eigenkapitalanforderungen. In diesem Fall können Käufer bis zu 90 % des Wertes der Immobilie beleihen. Sie müssen also mindestens 10 % des Wertes zuzüglich der Nebenkosten mit Eigenkapital finanzieren, um einen maximalen LTV von 90 % einzuhalten.
Investition in Mietobjekte / Zweitwohnsitz:
Jeder der die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzt oder in eine Immobilie investiert, um Mieteinnahmen zu erzielen, darf einen maximalen LTV von 80 % finanzieren. Käufer müssen also mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen. Banken können unter diesen Konditionen auch Ferienwohnungen in Luxembourg oder dem Ausland finanzieren.
Da es sich bei der 80 %-Grenze nur um einen Höchstwert handelt, können einzelne Banken eine höhere Eigenkapitalquote verlangen.
| Loan-to-Value | Hauptwohnsitz | Zweitwohnsitz / Mietinvestition |
|---|---|---|
| Erstkäufer | Bis zu 100% | Bis zu 90% |
| Zweitkäufer | Bis zu 80% | Bis zu 80% |
Auswirkungen von Renovierungen auf den LTV
Renovierungen können Einfluss auf den Marktwert der Immobilie und somit auf den LTV haben.
Grundsätzlich kann man zwischen wertsteigernden und werterhaltenden Renovierungen unterscheiden.
Eine wertsteigernde Renovierung liegt beispielsweise vor, wenn die Wohnfläche durch den Ausbau des Dachbodens erhöht wird oder die Energieeffizienz durch neue Fenster oder eine bessere Wärmedämmung verbessert wird.
Werterhaltende Renovierungen bzw. Modernisierungen, sind diejenigen die regelmäßig durchgeführt werden sollten um den Wert der Immobilie zu erhalten. Dies ist zum Beispiel der Fall bei dem Austausch von Armaturen im Bad, neuen Fliesen, neue Fußböden usw.
Teure Renovierungen am Objekt erhöhen nicht immer den Wert der Immobilie. Wenn die vorhandene funktionstüchtige Küche durch eine neue, high-end Küche ersetzt wird, ist sie zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs wahrscheinlich attraktiver, wenn die Bank den Verkauf der Wohnung oder des Hauses erzwingen muss, wird sich dieser Wert nicht unbedingt im Auktionspreis niederschlagen.
Im Falle einer von der Bank finanzierten Renovierung sollte der LTV maximal 80 % der Renovierungskosten umfassen. Die verbleibenden 20 % sollten von den Käufern durch zusätzliches EIgenkapital gedeckt werden, wenn der ursprüngliche LTV des Kaufpreises bereits 100 % beträgt.
Da die Mehrwertsteuer (TVA) kein Wertbestandteil ist, können nur Materialien und die Arbeitsleistung finanziert werden.
Zusammenfassend kann man sagen, dass das Risiko für die Bank umso geringer ist, je niedriger der LTV ist. Ein geringer LTV ist außerdem ein starker Faktor in der Verhandlung der Zinssätze.
fidem. übernimmt diese Verhandlungen gerne für Sie, damit Sie für Ihr Immobilienprojekt von den besten Konditionen profitieren können!
KEY TAKEAWAYS
Die wichtigsten Erkenntnisse warum Sie fidem. als Ihren Kreditvermittler wählen sollten
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