Fonds propres pour les financements immobiliers
Quel est l’apport nécessaire pour mon financement immobilier au Luxembourg ? Et comment calculer mes frais d'acquisition ?
Lorsqu’une question implique de nombreuses variables, la réponse est souvent « ça dépend ». Le calcul de l’apport en fonds propres minimal ou de l‘apport optimal pour une acquisition immobilière ne fait pas exception à cette règle.
Apport en fonds propres
Au Luxembourg, les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier doivent être couverts par l’épargne des acquéreurs. N’étant pas inclus dans la valorisation du bien, les banques ne financent pas ces frais d’acquisition. Selon les profils des acheteurs, ils peuvent bénéficier du crédit d’impôt sur actes notariés “Bëllegen Akt” permettant de réduire significativement les frais d’acquisition par rapport à la Belgique, la France et l’Allemagne.
Frais d'acquisition et frais applicables
Les frais d’acquisition comprennent principalement les frais de notaire pour l’acte d’achat du bien immobilier, l’acte d’hypothèque, les droits d’enregistrement applicables, éventuellement les primes d’assurance solde restant dû, et enfin les frais bancaires.
Apport en fonds propres
Au Luxembourg, les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier doivent être couverts par l’épargne des acquéreurs. N’étant pas inclus dans la valorisation du bien, les banques ne financent pas ces frais d’acquisition. Selon les profils des acheteurs, ils peuvent bénéficier du crédit d’impôt sur actes notariés “Bëllegen Akt” permettant de réduire significativement les frais d’acquisition par rapport à la Belgique, la France et l’Allemagne.
Frais d'acquisition et frais applicables
Les frais d’acquisition comprennent principalement les frais de notaire pour l’acte d’achat du bien immobilier, l’acte d’hypothèque, les droits d’enregistrement applicables, éventuellement les primes d’assurance solde restant dû, et enfin les frais bancaires.
Les frais de notaire comprennent deux actes
" Acte de Vente "
Ce premier acte transfère la propriété du bien du vendeur à l’acheteur.
" Acte hypothécaire "
Il donne une garantie à la banque pour l’emprunt accordé. Si le propriétaire est en défaut de paiement, la banque peut légalement forcer la vente de ce bien pour récupérer le montant dû.
Les frais de notaire applicables sont calculés par le notaire désigné, donc « ça dépend » du prix d’achat et du montant du prêt. Ainsi, ils sont généralement estimés entre 5.000 EUR et 10.000 EUR.
Droits d'enregistrement
Propriété existante
Le notaire doit comptabiliser 7 % de droits d’enregistrement sur le prix d’achat pour les biens immobiliers existants.
Nouvelle construction (VEFA)
Pour les nouvelles constructions, les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur du terrain (« Quote-part terrain »). Si la construction a déjà commencé, le calcul doit intégrer la valeur construite de l’immeuble au moment de l’acte notarié. (Article VEFA & EXIST)
Crédit d'impôt - Bellëgen Akt
Les autorités luxembourgeoises ont augmenté l’abattement fiscal réduisant les droits d’enregistrement dus pour tout acte signé à partir du 7 mars 2023. Jusqu’à cette date, ce crédit d’impôt, Bellëgen Akt, de 20.000 EUR était applicable pour la première acquisition d’une résidence principale. Ce crédit d’impôt est désormais porté à 30.000 EUR par acquéreur, et reste soumis à des conditions d’occupation effective à titre de résidence principale.
Vérifiez votre crédit d’impôt Bellëgen Akt existant sur MyGuichet.lu.
Obligations de l'acheteur
Les principales obligations de l’acheteur sont d’occuper effectivement et personnellement le bien acquis dans un délai de 2 ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition, ou dans un délai de 4 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble en construction et alors avec une occupation effective d’au moins 2 ans.
Droits d'enregistrement minimums
Si le total des droits d’enregistrement dus est inférieur au crédit d’impôt disponible, le montant minimum dû est de 100 EUR.
En cas de crédit d’impôt non utilisé après la première acquisition, le montant restant est disponible pour l’acquisition suivante d’une résidence principale au Luxembourg.
Remboursement du crédit d'impôt
- Administration des droits d’enregistrement, des domaines et de la TVA : https://pfi.public.lu/fr/citoyen/enregistrement/credit-impot.html
Assurance Solde Restant Dû (ASRD)
L’assurance-vie hypothécaire, également connue sous le nom d’assurance solde restant dû, est un type d’assurance qui verse une indemnité si vous décédez avant d’avoir fini de rembourser votre prêt hypothécaire. La police peut être étendue à l’invalidité partielle ou totale, ce qui augmente le montant de la prime.
L’objectif principal de ce type d’assurance est de protéger le ménage et les bénéficiaires d’une vente forcée résultant de versements trop élevés à couvrir après le décès ou l’invalidité totale de l’une des personnes couvertes.
Exigences des banques
Lors de la négociation d’un nouveau contrat de prêt, les banques spécifient leurs conditions minimales requises en matière d’assurance en fonction de leurs évaluations et politiques internes en matière de risque de prêt, ce qui explique qu’elles varient d’une banque à l’autre.
Dans certains cas, les banques n’exigeront aucune assurance-vie hypothécaire, par exemple lorsque les emprunteurs possèdent déjà un important patrimoine immobilier et financier, ou lorsque le montant du prêt est marginal par rapport à la valeur du bien immobilier, ou encore si chaque emprunteur peut supporter seul le remboursement des mensualités existantes.
Les polices d’assurance-vie existantes peuvent également être utilisées comme garantie, sous réserve des conditions de la police d’assurance et de l’approbation de la banque.
Pour protéger les membres de la famille et les bénéficiaires, il est important d’évaluer si les exigences de la banque sont conformes à la couverture souhaitée en cas d’événements inattendus.
Calcul de la prime
Les primes sont calculées en fonction de l’âge de l’emprunteur, des caractéristiques du prêt (montant, intérêt et durée) et peuvent varier en fonction des facteurs de couverture choisis comme le pourcentage du montant total du prêt (0 % à 100 %) et la durée, par exemple une couverture de 20 ans sur un contrat de prêt de 30 ans.
Frais et déductibilité fiscale
Les deux principales options de paiement des primes d’assurance sont la prime unique et la prime périodique.
La prime unique est légèrement plus avantageuse et bénéficie d’une déductibilité fiscale spécifique décrite ci-dessous :
Déductibilité en fonction de l'âge |
Jusqu’à 30 ans |
De 31 ans à 49 ans |
50 ans et plus |
|---|---|---|---|
| Sans enfant |
6.000 EUR |
480 EUR |
15.600 EUR |
| Par enfant |
+1.200 EUR |
+96 EUR |
+3.120 EUR |
La déductibilité est applicable l’année du paiement de la prime du contrat d’assurance.
La deuxième option est le paiement périodique, annuel ou mensuel. Comme la prime fait partie de toutes les assurances déductibles, le montant total déduit peut être inférieur à celui de la première option « one-shot ». Le principal avantage est d’étendrele paiement dans le temps et de limiter le décaissement au moment de l’acquisition du bien.
Au moment de la souscription de l’assurance, les emprunteurs peuvent cumuler les deux options pour bénéficier d’une meilleure déductibilité fiscale et d’une meilleure adéquation avec les finances du foyer.
Calcul de l'apport minimum requis en fonds propres
Exemple pour un bien existant et pour un projet sur plan (VEFA)
Mme A et M. B achètent ensemble un appartement existant d’un prix d’achat de 750.000 EUR pour en faire leur résidence principale.
Calcul du budget d’acquisition pour un bien existant
| Prix d‘acquisition |
750.000 EUR |
| Frais de notaire (estimation) |
+ 8.000 EUR |
| Droits d’enregistrement (7%) |
+ 52.500 EUR |
| Budget total d’acquisition |
810.500 EUR |
Si Mme A et M. B sont tous deux considérés comme des primo-accédants (LINK), ils peuvent bénéficier de l’intégralité du « Bellëgen Akt » – Crédit d’impôt sur acte notarié, et leurs droits d’enregistrement seront donc réduits au montant minimum applicable de 100 EUR.
| Prix d‘acquisition |
|
750.000 EUR |
| Frais de notaire (estimation) |
|
+ 8.000 EUR |
| Droits d’enregistrement (7%) |
+ 52.500 EUR |
|
| - Crédit d’impôt (30k EUR par personne) |
- 60.000 EUR |
|
| Droits d’enregistrement applicables |
|
+ 100 EUR |
| Budget total d’acquisition |
|
758.100 EUR |
| - Emprunt maximum (100%) |
|
- 750.000 EUR |
| Apport minimum requis |
|
8.100 EUR |
Dans ce cas, l’apport minimum requis pour le financement de leur logement à 100 % serait de 8.100 EUR.
Dans ce cas, l’apport minimum requis pour le financement de leur logement à 100 % serait de 8.100 EUR.
| Prix d‘acquisition |
|
750.000 EUR |
| Frais de notaire (estimation) |
|
+ 8.000 EUR |
| Droits d’enregistrement (7%) |
|
+ 52.500 EUR |
| Budget total d’acquisition |
|
810.500 EUR |
| - Emprunt maximum (90%) |
|
- 675.000 EUR |
| Apport minimum requis |
|
135.500 EUR |
La banque peut proposer un prêt hypothécaire jusqu’à 90% de la valeur du bien et l’apport minimum serait de 135.500 EUR, moins l’éventuel crédit d’impôt disponible.
La banque peut proposer un prêt hypothécaire jusqu’à 90% de la valeur du bien et l’apport minimum serait de 135.500 EUR, moins l’éventuel crédit d’impôt disponible.
| Prix d‘acquisition |
|
750.000 EUR |
| Frais de notaire (estimation) |
|
+ 8.000 EUR |
| Droits d’enregistrement (7%) |
|
+ 52.500 EUR |
| Budget total d’acquisition |
|
810.500 EUR |
| - Emprunt maximum (80%) |
|
- 600.000 EUR |
| Apport minimum requis |
|
210.500 EUR |
Dans ce cas, les frais d’acquisition plus 20% du prix d’achat sont exigés en tant qu’apport en fonds propres de 210.500 EUR.
Rénovations
Lorsque la demande de financement d’un logement comprend un montant dédié aux rénovations, les banques exigent un acompte plus élevé car elles financent jusqu’à 80 % du budget des rénovations.
Performance énergétique du bien
Sur la base du certificat de performance énergétique de votre projet immobilier, les banques peuvent influencer négativement son évaluation. Elle peut éventuellement exiger un apport supplémentaire pour couvrir la différence entre le prix d’achat et leur évaluation. En outre, les banques peuvent éventuellement conditionner l’approbation du prêt à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Une faible efficacité énergétique, c’est-à-dire que le bien a une performance énergétique peu efficiente voire médiocre, peut également avoir un impact négatif sur le taux d’intérêt.
Comment ma mise de fonds peut-elle améliorer mes taux d'intérêt ?
Les taux d’intérêt proposés par les banques sont le résultat de l’évaluation du risque de chaque demande de prêt hypothécaire. Les deux principaux facteurs de cette évaluation du risque sont, d’une part, l’acompte investi qui détermine le ratio prêt/valeur et, d’autre part, le rapport entre les revenus et les obligations financières du ménage.
Les fonds propres ont une influence sur le LTV qui quantifie la valeur de la garantie pour la banque.
Sur la base du revenu mensuel et des obligations mensuelles, la banque évalue la facilité avec laquelle vous pouvez rembourser votre emprunt chaque mois.
fidem est à votre disposition pour vous conseiller sur la manière d’obtenir les meilleures conditions de prêt immobilier en fonction de votre situation et de vos attentes.
KEY TAKEAWAYS
Die wichtigsten Erkenntnisse warum Sie fidem. als Ihren Kreditvermittler wählen sollten
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